Wer eine Wohnung in einer Eigentumsanlage besitzt, weiß häufig aus leidvoller Erfahrung: Stellt sich auch nur einer der Miteigentümer quer, ist die längst überfällige Modernisierung gestorben. Mit Blockaden von Störenfrieden ist jedoch bald Schluss. Ab Juli wird es für die schätzungsweise rund fünf Millionen Mitglieder von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) deutlich leichter, die gemeinsame Immobilie zu verwalten. Die Zeiten einstimmiger WEG-Beschlüsse sind vorbei. Jetzt entscheidet die Mehrheit. Auch Fragen der Haftung und Kostenverteilung sollen künftig gerechter gelöst werden können.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz, an dem lange gefeilt wurde, verleiht nicht nur der Eigentümermehrheit mehr Macht – ganz gleich, ob es um den Einbau moderner Fenster, einer Energie sparenden Heizung oder um das Anbringen von Fahrradständern vorm Haus geht. «Es schafft endlich auch Klarheit und Rechtssicherheit», sagt Stefan Diepenbrock vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Viel Ärger sei damit von vornherein aus der Welt. Für große Erleichterung bei Eigentümergemeinschaften und Verwaltern dürfte vor allem folgende Neuregelung sorgen: Wer von der Mehrheit in Sachen Modernisierung künftig überstimmt wird, muss sich zähneknirschend an den Kosten beteiligen.

Bislang geht das nur bei Investitionen, die zur Instandsetzung oder Erhaltung der Wohnanlage nötig sind, ab Juli dann auch bei der Verbesserung der Wohnverhältnisse, zu der beispielsweise auch der Anbau eines Balkons oder die Montage einer Gegensprechanlage zählen. Steht etwa ein Beschluss über den Einbau eines Aufzugs an, müssen drei Viertel der Eigentümer dafür sein, damit er durchgeht. Dabei gilt: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn er mehrere Wohnungen im Haus besitzt. Zur Dreiviertel-Mehrheit zählen nicht nur Teilnehmer der Versammlung, sondern auch die Abwesenden. Bei zwölf Eigentümern braucht die Gemeinschaft also neun Ja-Stimmen. Nehmen nur acht WEG-Mitglieder am Treffen teil, wäre selbst bei einstimmigem Beschluss nicht die nötige Mehrheit beisammen.

Die Gemeinschaft kann außerdem jetzt mehrheitlich beschließen, dass etwa die Kosten für den Lift so verteilt werden, dass die oberen Etagen viel und die unteren entsprechend weniger zahlen müssen. Fahrstuhl-Gegner können sich nicht verweigern, bloß weil sie kein Geld haben. Erst wenn jemand die Wohnung verkaufen müsste, um seinen Anteil an einer Modernisierung zu bestreiten, wäre es ihm möglich, einen Mehrheitsbeschluss gerichtlich anzufechten.

Grundsätzlich gilt darüber hinaus: Die Minderheit kann dann vor Gericht ziehen, wenn die Modernisierung so weit geht, dass sie den Charakter der Wohnanlage verändert. Also wenn beispielsweise ein einfaches Haus luxussaniert wird. Oder aus einem großen Grünzug Parkplätze werden.

Wer sich ungerecht mit Kosten belastet fühlt, hat nach der neuen Rechtslage aber jetzt auch bessere Karten, sich dagegen zur Wehr zu setzen. Bislang mussten beispielsweise Reparaturarbeiten an einer Gemeinschaftsgarage von allen getragen werden, obwohl einige dort gar keinen Parkplatz hatten. Künftig können Betroffene eine Änderung der Kostenverteilung auf dem Gerichtsweg verlangen. Ab Juli genügt schon eine einfache Mehrheit, wenn es um einen neuen Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten geht. Bislang gab es häufig Ärger, wenn nach Eigentumsanteilen abgerechnet wird. So zahlen Singlehaushalt und Großfamilie häufig gleich hohe Müllgebühren. Mit dem neuen Gesetz können diese Gebühren nach der Personenzahl umgelegt werden.

Neu geregelt ist auch die Haftungsfrage: Jeder muss nur noch anteilig in der Höhe seines Miteigentumsanteils gerade stehen. Ein Eigentümer allein kann nicht mehr für die Gesamtsumme in die Haftung genommen werden, sollte etwa eine Handwerkerrechnung für die Gemeinschaft offen geblieben sein. Bislang musste der Betroffene dann zusehen, wie er von den anderen den Anteil eintrieb.

«Das neue Gesetz macht den Kauf von Wohneigentum in einer Anlage deutlich attraktiver», freut sich Klaus Nahlenz, Vorstandsmitglied des Bundesfachverbands Wohnungs- und Immobilienverwalter (BFW). Auf die Hausverwalter kommt Mehrarbeit zu: Sie müssen unter anderem sämtliche Beschlüsse der Eigentümer künftig sammeln und dokumentieren. Potenzielle Käufer dürfen die Unterlagen einsehen – damit sie rechtzeitig erkennen, was im Haus im Argen liegt. (Von Berrit Gräber, dpa)